Hợp đồng đặt cọc mua bán đất đang thế chấp ngân hàng sẽ vô hiệu?

Hợp đồng đặt cọc hay có tên gọi chính xác hơn là hợp đồng hứa mua hứa bán. Vậy, hợp đồng đặt cọc mua bán đất đang thế chấp thì vô hiệu và có hiệu lực khi nào?

Thế chấp là gì?

Thế chấp là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (vd: đặt cọc, cầm cố, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, …) tại Điều 292 BLDS;

Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. (Điều 317 BLDS).

Quyền của bên thế chấp (chủ sử dụng đất) đối với tài sản đang thế chấp (QSDĐ)

• Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
• Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
• Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
• Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
• Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
• Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
• Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

(Điều 321 BLDS Quyền của bên thế chấp)

Như vậy, bên thế chấp không được “bán”/”chuyển nhượng” quyền sử dụng đất nếu không được bên nhận thế chấp đồng ý. Không có quy định cụ thể chủ sử dụng đất (bên thế chấp) có quyền ký “hợp đồng đặt cọc” bán tài sản đang thế chấp. Do vậy, Hợp đồng đặt cọc mua  đất đang “thế chấp” ngân hàng sẽ vô hiệu.

Thế chấp đất đã hết thời hạn sử dụng đất, hệ quả là gì?

Hợp đồng đặt cọc mua bán đất đang “thế chấp” ngân hàng có hiệu lực và không bị vô hiệu trong trường hợp nào?

Đất đang thế chấp tại Ngân hàng nhưng người sử dụng đất nhận đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất đang thế chấp. Khi ký kết hợp đồng đặt cọc, người nhận đặt cọc cam kết sẽ trả hết nợ ngân hàng và giải chấp để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn cam kết. Tuy nhiên, sau đó người nhận đặt cọc không trả nợ Ngân hàng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận. Trường hợp này hợp đồng đặt cọc để giao kết hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất đang thế chấp tại ngân hàng có bị vô hiệu không và xác định lỗi làm cho hợp đồng đặt cọc vô hiệu hoặc lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không ký kết được xác định thế nào?

Trả lời:

Trường hợp này cần xác định hợp đồng đặt cọc là hợp đồng độc lập, có hiệu lực nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên. Việc người nhận đặt cọc không trả nợ Ngân hàng dẫn đến việc không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận là vi phạm thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc, cần xác định đây là lỗi của bên nhận đặt cọc.

Vậy, phải làm gì khi xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất để bảo vệ quyền lợi của mình và không đền/phạt hợp đồng?

Luật sư tư vấn pháp luật, giải quyết tranh chấp hợp hợp đồng liên hệ Luật sư Bình SDT/Zalo 0779 288 883

Ls. Bình

Chia sẻ bài viết này: