Hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng bất động sản thiếu chữ ký của vợ hoặc chồng thì có giá trị hay không?

Khi ký hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng bất động sản thì gần như chắc chắn Tổ chức hành nghề công chứng sẽ yêu cầu cả vợ, chồng cùng thực hiện ký hợp đồng này. Tuy nhiên trên thực tế không thiếu trường hợp mua bán giấy tay, tặng cho giấy tay kể cả là Bất động sản. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho bất động sản mà thiếu chữ ký vợ hoặc chồng thì có giá trị pháp lý hay không?

Vợ chồng không đăng ký kết hôn có được hưởng thừa kế của nhau khi nào?

Hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng có bắt buộc phải công chứng/chứng thực hay không?

Như chúng tôi đã lưu ý ở trên, việc ký hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng bất động sản ngoài các điều kiện có hiệu lực khác theo quy định thì còn phải đảm bảo điều kiện về mặt hình thức là được công chứng/chứng thực hợp lệ.

Tuy nhiên Bộ luật Dân sự lại có quy định chung về giao dịch dân sự kể cả khi vi phạm quy định về mặt hình thức tại Điều 129 BLDS:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Có nghĩa là có một số trường hợp khi các bên vi phạm quy định bắt buộc về mặt hình thức thì có thể yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng (chưa nói tới các điều kiện để có hiệu lực khác của giao dịch dân sự).

Chia tài sản khi ly hôn không mất án phí bằng cách nào?

Vậy, việc chỉ có vợ, hoặc chồng ký tặng cho, chuyển nhượng đất/bất động sản thì giao dịch này liệu có có hiệu lực hay không?

Trong trường hợp này rất có thể hợp đồng vi phạm về mặt hình thức là công chứng/chứng thực (vì tổ chức hành nghề công chứng sẽ bắt buộc cả vợ, chồng cùng ký vào giao dịch) và vi phạm về mặt chủ thể là thiểu chủ tài sản đứng ra ký bán, tặng cho (tài sản chung vợ chồng).

Căn cứ khoản 1, 2 Điều 213 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.

2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung”.

Khoản 1 Điều 29 của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định:

 “1. Vợ, chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập”.

Điều 35 của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định:

“1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình”.

Theo các quy định trên thì việc định đoạt tài sản chung của vợ chồng là bất động sản phải do hai vợ chồng thỏa thuận hoặc phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng. Do đó, trong trường hợp vợ chồng không có thỏa thuận định đoạt tài sản chung hoặc không có văn bản thỏa thuận phân chia tài sản; chỉ có một bên vợ hoặc chồng tham gia ký kết hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp… bên còn lại không tham gia ký kết, không đồng ý thì hợp đồng đó vô hiệu toàn bộ.

Tuy nhiên, trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất (theo Án lệ số 04/2016/AL ngày 06/4/2016 của HĐTPTANDTC).

Ls Bình – luatsumiendong.vn

Luật sư tư vấn, bào chữa, giải quyết tranh chấp xin vui lòng liên hệ Phone/zalo 0779 288 883.