Mục lục
Mua đất giấy tay từ 01/8/2024 có giá trị không? Khác biệt khi “làm sổ” trước và sau 01/8/2024!
Hỏi Luật sư Bình Minh Legal HCMC: “nếu tôi mua đất bằng giấy tay sau ngày 01/8/2024 (lúc Luật Đất đai mới có hiệu lực) có giá trị không?, tôi đã giao đủ tiền rồi thì Tòa án có chấp nhận? khác gì so với luật Đất đai cũ?”
*Lưu ý: bài viết này chỉ đề cập đến điều kiện có hiệu lực của giao dịch đất đai về mặt hình thức, các điều kiện có hiệu lực về mặt nội dung của giao dịch “giấy tay” cần phải xét tới khi muốn trả lời giao dịch đó có giá trị.
Mua bán không công chứng: Xưa hay nay luật đều “tuýt còi”
Nhiều người nghĩ Luật Đất đai 2024 mới cấm mua bán giấy tay, nhưng thực ra không phải vậy. Ngay từ Luật Đất đai 2013 (kéo dài đến nay là Luật mới 2024 tại khoản 3 Điều 27), pháp luật đã quy định rất cứng rắn: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn đất đai phải công chứng hoặc chứng thực. Cứ mua bán bằng giấy tay viết với nhau là vi phạm hình thức, không có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, cách Nhà nước xử lý cái sai này ở hai thời điểm lại hoàn toàn khác nhau.
Ranh giới 01/8/2024: Từ “mở đường sống” đến “bít cửa đóng then”
Điểm khác biệt lớn nhất không nằm ở bộ luật nào, mà nằm ở thái độ của Văn phòng Đăng ký đất đai khi tiếp nhận hồ sơ của bạn.
Trường hợp 1: Bạn mua giấy tay TRƯỚC ngày 01/8/2024 (Được “châm chước” làm Sổ đỏ trực tiếp):
Pháp luật hiểu rằng trong quá khứ có rất nhiều người mua bán giấy tay do lịch sử để lại. Thế nên, Nghị định 101/2024/NĐ-CP đã mở ra một con đường rất thoáng. Bạn chỉ cần cầm tờ giấy tay (có đủ chữ ký 2 bên) lên thẳng cơ quan đăng ký đất đai cơ quan nhà nước sẽ thông báo cho chủ cũ, dán niêm yết ở xã 30 ngày. Nếu không ai tranh chấp, khiếu nại gì, bạn được sang tên Sổ đỏ luôn. Không cần phải lôi nhau ra Tòa.
Trường hợp 2: Bạn mua giấy tay từ ngày 01/8/2024 trở đi (“hết cửa” làm trực tiếp)
Kể từ ngày 01/8/2024, con đường hành chính êm đẹp ở trên đã chính thức bị khóa lại. Bây giờ bạn cầm tờ giấy tay lên Văn phòng đăng ký đất đai, họ sẽ trả hồ sơ 100%. Cách duy nhất để cứu vãn miếng đất là bạn phải làm đơn khởi kiện ra Tòa án (dựa vào Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015). Bạn phải chứng minh mình đã trả đủ ít nhất 2/3 tiền đất để xin Tòa công nhận hợp đồng. Khi nào có Bản án của Tòa trong tay, bạn mới cầm bản án đó đi làm sổ được.
Nên nhớ rằng để một giao dịch dân sự ngoài điều kiện về mặt hình thức (bằng văn bản, có công chứng/chứng thực, .. còn cả điều kiện về mặt nội dung thì tòa án mới chấp nhận công nhận giao dịch đó.
Giải đáp:
1. Mua đất bằng giấy viết tay từ 01/8/2024 có đem đi làm Sổ đỏ được không?
Không thể làm thủ tục trực tiếp tại cơ quan nhà nước. Cơ quan đăng ký đất đai sẽ từ chối hồ sơ vì sai quy định về hình thức. Bạn bắt buộc phải khởi kiện ra Tòa án yêu cầu công nhận hợp đồng (với điều kiện đã trả đủ 2/3 tiền), sau khi thắng kiện mới dùng Bản án để đi làm Sổ đỏ.
2. Nếu mua giấy tay từ lâu rồi nhưng giờ mới đi làm sổ thì sao?
Nếu giấy viết tay của bạn được lập trước ngày 01/8/2024 và người bán đã có Sổ đỏ (nhưng chưa sang tên), bạn vẫn được nộp hồ sơ xin sang tên trực tiếp tại cơ quan hành chính nhà nước mà không bắt buộc phải ra Tòa, miễn là đất không có tranh chấp.
3. Làm sao để chắc thắng khi ra Tòa xin công nhận hợp đồng giấy tay?
Giao dịch đảm bảo điều kiện có hiệu lực về mặt nội dung và bên yêu cầu phải chứng minh được việc một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch (giao tiền, giao tài sản, …) .
#Luật sư đất đai tại TP HCM
# CÔNG TY LUẬT TNHH BÌNH MINH LEGAL HCMC
