Ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ rồi mà bên mua không trả tiền, bên bán có kiện hủy hợp đồng chuyển nhượng được không?

Hợp đồng là một giao dịch dân sự trong đó các bên có sự thỏa thuận về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã ký và được công chứng/chứng thực rồi mà bên mua/bên nhận chuyển nhượng không thanh toán tiền thì bên bán/bên chuyển nhượng được quyền hủy hợp đồng chuyển nhượng trong trường hợp nào và hủy như thế nào?

Luật sư tư vấn hợp đồng
Tư vấn pháp luật, giải quyết tranh chấp về hợp đồng

Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, đất là khi nào?

Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà là khi nào?

Căn cứ Điều 18 Luật Nhà ở, chúng ta biết được thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà với từng loại nhà ở như sau:

– Nhà ở mua bán giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua: kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh BĐS thì thời điểm chuyển quyển sở hữu thực hiện thực hiện theo luật kinh doanh BĐS;

– Nhà ở thông thường, nhà thuê mua: kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

– Nhà ở do góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở: kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở;

–  Nhà ở do thừa kế nhà ở: theo quy định pháp luật về thừa kế.

*Lưu ý: Các giao dịch trên phải tuân thủ về mặt hình thức giao dịch theo quy định pháp luật (VD: bằng văn bản, có công chứng/chứng thực, …)

Thời điểm chuyển quyền sử dụng đất là khi nào?

Căn cứ quy định Điều 95 Luật Đất đai, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.

Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi bên mua không thanh toán có được hay không?

Hợp đồng nói chung và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng, một bên có thể yêu cầu hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong các trường hợp sau:

  • Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
  • Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
  • Trường hợp khác do luật định.

Hợp đồng mua bán tài sản là gì?

Vi phạm nghiêm trọng được hiểu như thế nào?

Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

Các thức hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực như thế nào?

Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Với Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì việc yêu cầu hủy hợp đồng thực hiện theo 02 trường hợp:

– Trường hợp 1: Các bên thỏa thuận được với nhau thì cùng nhau ký hủy hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của Luật Công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng nơi ký hợp đồng chuyển nhượng trước đây. Trường hợp chứng thực thì ký thỏa thuận hủy tại nơi chứng thực trước đây đã ký;

– Trường hợp 2: Các bên không thỏa thuận được, có tranh chấp thì bên yêu cầu hủy hợp đồng khởi kiện ra tòa án yêu cầu hủy hợp đồng đã ký và các yêu cầu liên quan (bồi thường, yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng, …).

Mẫu hợp đồng hợp tác, góp vốn, đầu tư kinh doanh

Kết luận:

Vi phạm nghĩa vụ thanh toán (không thanh toán, không thanh toán đầy đủ) theo thỏa thuận tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký có thể coi là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ cơ bản của hợp đồng dẫn đến bên bán/bên chuyển nhượng không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng là nhận tiền. Bên bán/bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu/khởi kiện hủy hợp đồng.

Các bạn có thể xem xét áp dụng cho các tình huống tương tự khi ký các hợp đồng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, hợp đồng thuê nhà/mặt bằng, …… với sự tư vấn của luật sư NBSG.

*Lưu ý 2: với các tranh chấp liên quan đến Quyền sử dụng đất, rất quan trọng là làm các yêu cầu ngăn chặn bán/chuyển nhượng/tặng cho/thế chấp, … quyền sử dụng đất. Việc này phải làm ngay và cùng lúc với việc khởi kiện.

Chia sẻ bài viết này:

Trả lời