Tặng cho nhà đất bằng giấy tay, bằng miệng có giá trị không?

Tặng cho nhà đất là một dạng hợp đồng về quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Bộ luật dân sự, Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn liên quan. Thỏa thuận miệng tặng cho quyền sử dụng đất, tặng cho nhà đất bằng giấy tay có thể được pháp luật công nhận.

Cha mẹ tặng cho đất hộ gia đình cho một người thì chia như thế nào?

Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực

Căn cứ quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 tại khoản 1 Điều 502 quy định về  hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất; căn cứ Luật Đất đai 2013 tại điểm a khoản 3 Điều 167 thì việc tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng chứng thực.

Hình thức của dạng hợp đồng này là điều kiện có hiệu lực theo quy định tại khoản 2 Điều 117 BLDS “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Như vậy, các giao dịch tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải đảm bảo 02 điều kiện là:

• Phải bằng văn bản
• Có công chứng/chứng thực.

*Lưu ý: điều kiện có hiệu lực của giao dịch về dân sự là tuân thủ về mặt nội dung và hình thức (nếu pháp luật quy định hình thức là điều kiện có hiệu lực của giao dịch). Do vậy, không chỉ xét hình thức mà phải xét cả nội dung để xác định hiệu lực của hợp đồng, giao dịch. 

Thời hạn sang tên sổ đỏ khi mua bán đất đai và những lưu ý quan trọng

Trường hợp ngoại lệ, tặng cho nhà đất bằng thỏa thuận miệng vẫn có giá trị

Theo Án lệ số 03/2016/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 06 tháng 4 năm 2016 và được công bố theo Quyết định 220/QĐ-CA ngày 06 tháng 4 năm 2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao có nội dung tóm lược như sau:

“Trường hợp cha mẹ đã cho vợ chồng người con một diện tích đất và vợ chồng người con đã xây dựng, nhà kiên cố trên diện tích đất đó để làm nơi ở, khi vợ chồng người con xây dựng nhà thì cha mẹ và những người khác trong gia đình không có ý kiến phản đối gì; vợ chồng người con đã sử dụng nhà, đất liên tục, công khai, ổn định và đã tiến hành việc kê khai đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải xác định vợ chồng người con đã được tặng cho quyền sử dụng đất”.

Như vậy, tặng cho nhà đất bằng thỏa thuận miệng là không được công nhận do không đảm bảo về mặt hình thức. Trường hợp tặng cho bằng thỏa thuận miệng tương tự như nội dung án lệ thì thỏa thuận tặng cho này được công nhận.

Tặng cho nhà đất bằng giấy tay không công chứng/chứng thực có giá trị không?

Như đã nói ở trên, giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn) phải được công chứng/chứng thực. Vậy, nếu các bên hợp đồng, thỏa thuận về QSDĐ nêu trên mà không công chứng/chứng thực thì giao dịch này có giá trị (hiệu lực) trong trường hợp nào.

Xét quy định về “Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức” tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự, khi giao dịch dân sự đã xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng/chứng thực mà một bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên,  Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Khi tòa án đã công nhận bằng bản án/quyết định thì các bên không phải thực hiện lại việc công chứng hoặc chứng thực giao dịch đó.

Vậy, để thỏa thuận tặng cho bằng giấy tay được công nhận một bên hoặc các bên phải yêu cầu tòa án công nhận bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.

Vậy, thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch về quyền sử dụng đất là như thế nào?

Tòa án sẽ xác định một trong các bên đã thực hiện được ít 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng tặng cho tài sản như:

• Nghĩa vụ giao vật (Điều 279 BLDS)
• Nghĩa vụ trả tiền (Điều 280 BLDS)
• Nghĩa vụ khác:
  • Thực hiện các nghĩa vụ tài chính với nhà nước (thuế, phí, lệ phí, ..)
  • Giao dịch dân sự có điều kiện (Điều 120 BLDS, vd: tặng cho có điều kiện, …)
  • Đăng ký đất đai
  • Ký hợp đồng công chứng

Xác định thực hiện 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch dân sự nêu trên dựa trên: nghĩa vụ cơ bản của hợp đồng (xác định theo mục đích của các bên muốn đạt được là gì, vd: nhận tiền, có được tài sản,..); nghĩa vụ của bên bán, bên mua theo quy định pháp luật; Nghĩa vụ của bên bán, bên mua theo thỏa thuận.

Hiện tại chưa có quy định hoặc văn bản hướng dẫn cụ thể thực hiện 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch về quyền sử dụng đất hay trong giao dịch dân sự là như thế nào, việc tính toán được đã hoàn thành ít nhất 2/3 nghĩa vụ ở góc nhìn tổng thể là không khó, tuy nhiên còn nhiều quan điểm trái chiều. Tòa án cần tổng hợp nhiều quy định và tình tiết của vụ án để xác định nghĩa vụ các bên trong một giao dịch dân sự cụ thể.

Mẫu thỏa thuận mua chung đất 2023 và những điểm cần lưu ý!

Chia sẻ bài viết này: